Lãi suất thế chấp Mỹ chạm mốc 13 tháng: Cuộc chiến lạm phát và bài toán nhà ở

Sân vận động trống không chỉ thiếu tiếng ồn — nó thiếu cả câu chuyện đang được kể. Trong thế giới tài chính, câu chuyện đó đang được kể bởi những con số lãi suất, nơi mà mỗi biến động nhỏ cũng có thể thay đổi số phận của hàng triệu gia đình Mỹ. Tuần này, lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn 30 năm tại Mỹ đã tăng lên 6,71%, mức cao nhất trong vòng 13 tháng qua — một tín hiệu rõ ràng rằng cuộc chiến chống lạm phát vẫn chưa có hồi kết. Chỉ một tuần trước, con số này là 6,66%. Sự gia tăng 5 điểm cơ bản (basis point) này có vẻ nhỏ, nhưng nó là một phần của xu hướng lớn hơn: lãi suất đang tăng đều đặn, phản ánh áp lực từ thị trường trái phiếu và kỳ vọng lạm phát ngày càng nóng. Trong cùng thời gian, lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn 15 năm cũng tăng từ 5,98% lên 6,04%. So với cùng kỳ năm ngoái, lãi suất 30 năm đã cao hơn 21 điểm cơ bản, còn lãi suất 15 năm cao hơn tới 44 điểm cơ bản. Điều gì đang thúc đẩy sự gia tăng này? Câu trả lời nằm ở lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm — thước đo quan trọng nhất cho lãi suất thế chấp. Trong phiên giao dịch giữa trưa thứ Năm, lợi suất này đã tăng lên 4,74%, từ mức 4,67% của tuần trước. Đáng chú ý hơn, so với thời điểm trước khi xung đột Mỹ-Iran bùng nổ vào cuối tháng Hai, lợi suất này đã tăng tới 77 điểm cơ bản, từ 3,97%. Cơ chế truyền dẫn này không phải là điều gì quá phức tạp. Khi căng thẳng địa chính trị đẩy giá dầu tăng, kỳ vọng lạm phát tăng theo. Nhà đầu tư trái phiếu đòi hỏi lợi suất cao hơn để bù đắp cho sự mất giá của đồng tiền, kéo theo lãi suất thế chấp tăng. Đây là một vòng lặp tự củng cố: giá dầu tăng → lạm phát tăng → lợi suất trái phiếu tăng → lãi suất thế chấp tăng → thị trường nhà ở càng thêm khó khăn. Nhưng điều đáng chú ý hơn cả là thái độ của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed). Chủ tịch Fed, Kevin Warsh, đã phát đi tín hiệu rõ ràng rằng vẫn "còn nhiều việc phải làm" trong cuộc chiến chống lạm phát. Lạm phát hiện vẫn đang ở mức trên 3%, cao hơn đáng kể so với mục tiêu 2% của Fed. Điều này đồng nghĩa với việc Fed có thể sẽ tăng lãi suất trong cuộc họp ngày 15-16 tháng Chín tới, một quyết định có thể đẩy lãi suất thế chấp lên cao hơn nữa. Thị trường nhà ở đã phải hứng chịu những hậu quả nặng nề. Doanh số bán nhà hiện hữu (existing-home sales) đã chững lại ở mức thấp nhất trong 30 năm vào năm ngoái và tiếp tục chậm lại trong tháng Bảy. Với lãi suất thế chấp ở mức hiện tại, việc sở hữu một ngôi nhà trở nên xa vời với nhiều gia đình Mỹ, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. Jiayi Xu, nhà kinh tế học tại Realtor.com, đã cảnh báo về "nỗi đau thực sự" mà thị trường có thể phải đối mặt nếu lạm phát không được kiểm soát. Đây là một đánh giá đáng chú ý từ một nhà kinh tế độc lập, cho thấy sự nghiêm trọng của tình hình hiện tại. Tuy nhiên, điều thú vị là mức tăng 21 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm ngoái không phải là một cú sốc lớn. Nếu căng thẳng địa chính trị hạ nhiệt, lãi suất có thể quay đầu giảm nhanh chóng. Nhưng nếu giá dầu tiếp tục leo thang, lãi suất thế chấp 30 năm hoàn toàn có thể vượt qua ngưỡng tâm lý 7% — một mốc lịch sử thường gây ra sự sụt giảm mạnh trong hoạt động mua nhà. Cuộc họp của Fed vào giữa tháng Chín chính là điểm uốn quan trọng nhất trong ngắn hạn. Nếu Fed tăng lãi suất, lãi suất thế chấp gần như chắc chắn sẽ tăng tiếp. Nếu Fed giữ nguyên, thị trường có thể thở phào và lãi suất trái phiếu có thể hạ nhiệt. Trong cả hai kịch bản, một điều là chắc chắn: câu chuyện về thị trường nhà ở Mỹ sẽ còn tiếp tục được viết bởi những con số lãi suất, và mỗi con số đó đều mang theo hy vọng và lo lắng của hàng triệu gia đình.